為全面貫徹落實(shí)黨的十九屆四中全會(huì )精神和青海省委、省政府關(guān)于加強和完善城鄉社區治理、推進(jìn)“一優(yōu)兩高”、加強和改進(jìn)城市基層黨的建設等系列重大決策部署，切實(shí)強化街道社區黨組織對業(yè)主委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)業(yè)委會(huì )）的有效統領(lǐng)，進(jìn)一步提升小區管理服務(wù)水平，健全完善共建共治共享的基層治理制度體系，提高居民生活質(zhì)量，打造幸福和諧小區，根據物業(yè)管理法規政策，青海省住房和城鄉建設廳、中共青海省委組織部、青海省公安廳、青海省民政廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強業(yè)主委員會(huì )履職管理的意見(jiàn)》，提出如下意見(jiàn)。
一、總體要求
以習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想為指導，深入貫徹落實(shí)黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會(huì )精神，充分發(fā)揮街道社區黨組織在基層治理中的統籌協(xié)調作用，加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會(huì )黨組織建設，進(jìn)一步明晰業(yè)委會(huì )的職責，構建黨建引領(lǐng)、權責清晰、協(xié)調順暢、多方參與、共建共享的聯(lián)動(dòng)服務(wù)機制，建設更加宜居樂(lè )居的生活環(huán)境，不斷提升小區治理體系和治理能力現代化水平。
二、強化業(yè)委會(huì )黨組織有效統領(lǐng)
一是夯實(shí)業(yè)委會(huì )黨組織建設基礎。各地組織部門(mén)要充分發(fā)揮基層黨組織和黨員在業(yè)委會(huì )組織活動(dòng)中的作用，把業(yè)委會(huì )黨組織組建、履職管理納入基層黨組織建設重點(diǎn)內容，列入黨建責任清單，作為抓基層黨建述職評議考核重要內容，突出業(yè)委會(huì )的服務(wù)功能。
二是構建區域化黨建格局。街道黨工委（鄉鎮黨委）要逐步建立健全由社區黨組織、小區黨支部、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會(huì )黨組織構成的組織體系，采取單獨建、聯(lián)合建、掛靠建等方式，指導幫助小區、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會(huì )建立黨的組織，著(zhù)力構建區域化黨建新格局，推行物業(yè)管理體系外延升級為黨領(lǐng)導下多方參與的小區綜合治理模式。
三是發(fā)揮業(yè)委會(huì )黨組織作用。業(yè)委會(huì )黨組織要充分發(fā)揮在業(yè)委會(huì )中的領(lǐng)導作用，積極在物業(yè)管理區域宣傳和執行黨的路線(xiàn)方針政策，廣泛聽(tīng)取和收集群眾的意見(jiàn)，指導和監督業(yè)委會(huì )開(kāi)展工作，維護業(yè)主的合法權益以及社會(huì )和諧穩定。
四是健全業(yè)委會(huì )黨組織。對有3名以上正式黨員且黨組織關(guān)系在社區的業(yè)委會(huì )，應及時(shí)成立黨組織。對黨員人數不足3名的，可通過(guò)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立聯(lián)合黨組織等方式開(kāi)展組織活動(dòng)。無(wú)職黨員可就近編入業(yè)委會(huì )黨組織或社區黨組織參加組織活動(dòng)。鼓勵黨員業(yè)主通過(guò)法定程序進(jìn)入業(yè)委會(huì )，在職黨員可通過(guò)到居住地社區報到的方式參加雙重組織生活。
五是扎實(shí)開(kāi)展黨組織活動(dòng)。業(yè)委會(huì )黨組織要嚴格落實(shí)“三會(huì )一課”“主題黨日”、民主評議黨員等基本制度，把黨建工作有機融入業(yè)委會(huì )各項工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨組織要把黨建工作融入物業(yè)服務(wù)中，通過(guò)設立黨員先鋒崗、黨員責任區、黨員服務(wù)窗口，廣泛開(kāi)展承諾踐諾、認領(lǐng)困難群眾“微心愿”等活動(dòng)，不斷提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。
三、加強業(yè)委會(huì )指導監督
一是實(shí)行業(yè)主自治管理。各地民政部門(mén)要依法規范設置城鄉基層自治組織，合理劃分社區居委會(huì )管轄范圍，協(xié)調街道社區處理物業(yè)管理與社區建設的關(guān)系。社區居委會(huì )要協(xié)助街道開(kāi)展相關(guān)物業(yè)管理工作，負責指導監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理，鼓勵和支持物業(yè)小區成立業(yè)委會(huì )，暢通業(yè)主協(xié)商溝通渠道，有事商量，遇事商量，做事商量，全面打造共商共建共管共享物業(yè)。
二是加強業(yè)委會(huì )能力建設。街道負責首屆對業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )的籌備、成立和業(yè)委會(huì )換屆工作，指導監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )活動(dòng)。定期組織社區居委會(huì )、業(yè)委會(huì )委員以及其他相關(guān)人員進(jìn)行物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)知識學(xué)習和參加物業(yè)主管部門(mén)舉辦的專(zhuān)題培訓，督促業(yè)委會(huì )按規定公布、公示各類(lèi)重大事項決定、資金收支情況，開(kāi)展對業(yè)委會(huì )履職行為監督檢查和考核，檢查和考核結果作為業(yè)委會(huì )評先表彰和換屆的重要依據。
三是健全監管機制。街道、社區居委會(huì )應及時(shí)了解和掌握所轄小區物業(yè)管理動(dòng)態(tài)，協(xié)調處理業(yè)委會(huì )、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛，約談服務(wù)不到位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、違反物業(yè)管理規章制度的業(yè)主和履職盡責不當的業(yè)委會(huì )。約談無(wú)效的，向全體業(yè)主予以通報，按照程序終止業(yè)委會(huì )委員資格并重新進(jìn)行增選。
四、依法選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì )。
一是組建業(yè)委會(huì )籌備組。街道根據《青海省物業(yè)管理條例》《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》（建房〔2009〕274號）有關(guān)規定依法組織業(yè)委會(huì )選舉和換屆工作。業(yè)委會(huì )籌備組一般由街道領(lǐng)導班子成員任組長(cháng)，所在社區黨組織書(shū)記或者副書(shū)記任副組長(cháng)，挑選部分黨員業(yè)主、優(yōu)秀業(yè)主代表或建設單位的黨員負責同志任籌備組成員?；I備組成員不作為業(yè)委會(huì )候選人。
二是優(yōu)化業(yè)委會(huì )構成。業(yè)委會(huì )委員候選人采取業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦、社區居委會(huì )推薦等相結合的方式在規定期限內向業(yè)委會(huì )籌備組報名。業(yè)委會(huì )籌備組要組織動(dòng)員業(yè)主中的社區“兩委”成員、黨員等積極參加選舉，提高業(yè)主的直接參選率和投票率。優(yōu)先選擇人大代表、政協(xié)委員、勞模、先進(jìn)代表、共產(chǎn)黨員作為業(yè)委會(huì )委員候選人，注重推薦黨員業(yè)主特別是黨組織關(guān)系在社區的黨員，其中社區黨組織推薦的業(yè)委會(huì )委員候選人不少于候選人總數的30%。
三是規范業(yè)委會(huì )分工和報備流程。業(yè)委會(huì )選舉產(chǎn)生后，應及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)委會(huì )第一次會(huì )議，推選產(chǎn)生業(yè)委會(huì )主任、副主任和確定其他委員工作分工，公示推選結果和委員分工情況。依法產(chǎn)生的業(yè)委會(huì )和經(jīng)換屆改選的業(yè)委會(huì )應當向物業(yè)所在地的街道或者縣區物業(yè)主管部門(mén)備案，憑備案證明刻制業(yè)主大會(huì )印章和業(yè)委會(huì )印章。業(yè)委會(huì )應當將街道對選舉成立業(yè)委會(huì )的批復手續報縣區物業(yè)主管部門(mén)并接受其業(yè)務(wù)指導。
五、嚴把業(yè)委會(huì )委員入選關(guān)。
一是綜合考察業(yè)委會(huì )委員人選。街道和業(yè)委會(huì )籌備組要全面建立業(yè)委會(huì )委員資格聯(lián)審制度，會(huì )同公安機關(guān)等有關(guān)單位在綜合分析民主推薦、資格審查、談話(huà)考察、走訪(fǎng)業(yè)主和有關(guān)單位等基礎上嚴把選人關(guān)，推優(yōu)選強業(yè)委會(huì )委員，嚴防不符合標準條件的人選進(jìn)入業(yè)委會(huì )。
二是細化具體資格條件。凡有以下情形之一的，由街道、業(yè)委會(huì )籌備組分別按照程序終止或者取消業(yè)委會(huì )委員任職和業(yè)委會(huì )候選人資格。即：違反國家法律法規，曾受過(guò)刑事處罰或勞動(dòng)教養不滿(mǎn)3年的；違反黨紀和國家法律法規，正在被立案偵查（調查）的；受到留黨察看及以上黨內處分不滿(mǎn)3年的；參與法輪功等邪教組織，非法組織參與集體上訪(fǎng)，影響社會(huì )穩定的；利用家族勢力甚至黑惡勢力等干預小區正常工作和生活的；在本小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作或與該企業(yè)有利益關(guān)系需要回避的；在小區內違章搭建、違章裝飾裝修、擅自改變房屋使用性質(zhì)、拖欠物業(yè)服務(wù)費、采暖費或者停車(chē)服務(wù)費累計3個(gè)月以上的；政治素質(zhì)和道德品質(zhì)差，業(yè)主意見(jiàn)較大的；征信機構對個(gè)人不良信息在保存期限內的；不履行《青海省物業(yè)管理條例》中明確的業(yè)主義務(wù)或者違反條例第七十一條規定的。
三是推行“雙向進(jìn)入、交叉任職”模式。街道社區黨組織要積極推薦業(yè)主中的社區“兩委”成員、網(wǎng)格員、“兩長(cháng)四員”等參選業(yè)委會(huì )委員，推薦熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律法規的社區“兩委”成員兼任物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)質(zhì)量監督員。鼓勵業(yè)委會(huì )委員、小區單元樓棟長(cháng)進(jìn)入網(wǎng)格員隊伍，挑選優(yōu)秀業(yè)委會(huì )主任擔任社區居委會(huì )兼職委員。提倡業(yè)主中的社區黨組織書(shū)記、副書(shū)記和社區居委會(huì )主任通過(guò)法定程序兼任業(yè)委會(huì )主任，提倡業(yè)委會(huì )黨支部書(shū)記和業(yè)委會(huì )主任“一肩挑”，推動(dòng)互聯(lián)互通。充分吸納轄區內的物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)秀黨員、負責人兼任社區“兩委”委員，通過(guò)發(fā)展黨員、引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極招聘黨員員工、選派黨建指導員等方式，加強社區物業(yè)黨建聯(lián)建，大力培育“紅色物業(yè)”。
六、規范業(yè)委會(huì )履職盡責行為。
一是依法履行相關(guān)職責。業(yè)委會(huì )是執行業(yè)主大會(huì )決定的執行機構，應當嚴格按照《青海省物業(yè)管理條例》和本意見(jiàn)等相關(guān)規定，圍繞物業(yè)管理事項開(kāi)展工作，履行會(huì )議組織、執行決定、訂立合同、監督、調解以及其他職責。業(yè)委會(huì )要主動(dòng)配合和支持社區居委會(huì )解決物業(yè)管理矛盾糾紛，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，定期征集業(yè)主意見(jiàn)并向社區居委會(huì )反映，協(xié)調解決督促業(yè)主遵守管理規約，引導業(yè)主自覺(jué)履行相應義務(wù)和參與小區管理。
二是建立重要事項報告與管理制度。業(yè)委會(huì )必須向業(yè)主大會(huì )、社區黨組織報告年度工作，涉及物業(yè)管理重要事項隨時(shí)報告。建立用印章記錄制度，嚴格印章管理。業(yè)主大會(huì )印章由社區居委會(huì )保管，業(yè)委會(huì )印章由業(yè)委會(huì )主任以外的其他委員專(zhuān)人保管。使用印章必須經(jīng)業(yè)委會(huì )三分之二以上委員簽字通過(guò)。業(yè)委會(huì )選聘的企業(yè)應當通過(guò)全省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評價(jià)，選聘信用等級較高的企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。業(yè)委會(huì )可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管公共收益資金，但不得非法挪用、侵占業(yè)主共有財物，不得從物業(yè)服務(wù)企業(yè)領(lǐng)取薪酬或以職務(wù)便利侵占公共資源和謀取私利，不得暗箱操作選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會(huì )委員進(jìn)行權錢(qián)交易損害業(yè)主利益。
三是廣泛征求業(yè)主意見(jiàn)。涉及選擇和確定物業(yè)服務(wù)收費標準、使用和續籌專(zhuān)項維修資金、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等重要事項，業(yè)委會(huì )不得通過(guò)業(yè)主大會(huì )授權、委托等方式?jīng)Q定，必須按照法定比例的業(yè)主同意通過(guò)。業(yè)主表決投票通過(guò)的比例要以業(yè)主同意票數計算，不能將未參加投票或棄權的業(yè)主列入同意的范圍。業(yè)委會(huì )不得強迫業(yè)主違背本人意愿簽署意見(jiàn)或者投票，不得擅自決定或者發(fā)布法律法規授權由業(yè)主同意的有關(guān)事項。作出決定前，業(yè)委會(huì )應當預先報告并聽(tīng)取社區黨組織的意見(jiàn)建議。作出決定后，要及時(shí)向全體業(yè)主公告。
七、充分發(fā)揮各方主體聯(lián)動(dòng)作用。
一是共同參與和支持小區治理。各地物業(yè)主管部門(mén)要在小區重大基礎設施改造、物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價(jià)和物業(yè)管理示范項目評定等物業(yè)管理事項中征求街道、社區“兩委”和業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )的意見(jiàn)建議，幫助其解決業(yè)委會(huì )管理和物業(yè)服務(wù)中遇到的重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。各地公安機關(guān)要對業(yè)委會(huì )勾結社會(huì )閑雜人員滋擾業(yè)主、非法堵塞小區大門(mén)、恐嚇威脅業(yè)主違背意愿簽字投票、以暴力手段阻礙物業(yè)服務(wù)工作正常開(kāi)展、以維權名義煽動(dòng)不明真相的群眾聚眾鬧事等行為進(jìn)行依法查處。物業(yè)管理交接中發(fā)生拒不移交檔案資料、業(yè)委會(huì )印章及其他屬于全體業(yè)主所有財物的，公安機關(guān)應當予以協(xié)助移交。
二是實(shí)施聯(lián)合懲戒和監督。業(yè)委會(huì )委員存在涉及物業(yè)管理違法違規行為的，要將涉事人員信用信息納入個(gè)人征信體系，實(shí)行失信行為聯(lián)合懲戒?？h區物業(yè)主管部門(mén)、街道、社區居委會(huì )均可根據工作需要，委托有資質(zhì)的審計單位對轄區內各業(yè)委會(huì )使用公共收益的情況以及工作經(jīng)費進(jìn)行財務(wù)審計，并對任期和離任的業(yè)委會(huì )委員進(jìn)行經(jīng)濟責任審計，審計費用從公共收益中列支。
三是樹(shù)立正確管理導向。街道和社區居委會(huì )要注重從履職出色的業(yè)委會(huì )委員中推薦評選文明家庭、五好家庭、最美家庭、最美青海人、民族團結進(jìn)步模范個(gè)人以及“兩代表一委員”。業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )作出的決定違反法律法規的，街道和社區居委會(huì )應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)委會(huì )成立前、集體辭職期間或業(yè)委會(huì )未能正常履職情況下，由社區居委會(huì )監督指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為，代管出現棄管、失管的小區。
四是建立聯(lián)席會(huì )議制度。街道社區黨組織要牽頭建立縣區物業(yè)主管部門(mén)、公安派出所、城管、水電氣暖專(zhuān)營(yíng)單位、業(yè)委會(huì )以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方共同參加的聯(lián)席會(huì )議制度，定期召開(kāi)會(huì )議，密切工作聯(lián)系，協(xié)調問(wèn)題化解矛盾，打通服務(wù)群眾神經(jīng)末梢，共同為社區居民服務(wù)，推動(dòng)形成以街道社區黨組織為核心，街道、社區居委會(huì )、業(yè)委會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“四方聯(lián)動(dòng)”的共建共治共享基層社會(huì )治理新格局。