關(guān)于住宅物業(yè)項目物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行酬金制物業(yè)服務(wù)計費方式有關(guān)事項的通知
滬房規范〔2021〕15號
臨港新片區管委會(huì )，各區住房保障房屋管理局，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設單位和業(yè)主大會(huì )：
根據《上海市住宅物業(yè)管理規定》和國家發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價(jià)規定》等有關(guān)規定，現就本市住宅物業(yè)管理區域實(shí)行酬金制物業(yè)服務(wù)計費方式的有關(guān)事項通知如下，請遵照執行。
一、關(guān)于酬金制物業(yè)服務(wù)計費方式
酬金制物業(yè)服務(wù)計費方式（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“酬金制計費方式”）是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
二、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定
本市住宅物業(yè)管理區域實(shí)行酬金制計費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與建設單位或者業(yè)主大會(huì )在物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)服務(wù)內容、標準、收費標準、交費時(shí)間、酬金以及物業(yè)服務(wù)資金使用管理、資金結余或者不足的處理方式、物業(yè)費的稅費等具體內容。
三、關(guān)于物業(yè)服務(wù)資金的構成
物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)費實(shí)行酬金制計費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的物業(yè)費即為物業(yè)服務(wù)資金，包括物業(yè)服務(wù)支出和酬金，其中物業(yè)服務(wù)支出屬交納的業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
（一）物業(yè)服務(wù)支出構成一般包括以下部分：
1、管理服務(wù)人員的工資和社會(huì )保險、公積金、福利費等法律法規規定的相關(guān)費用；
2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、物業(yè)管理區域清潔衛生費用；
4、物業(yè)管理區域綠化養護費用；
5、物業(yè)管理區域秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與該項目物業(yè)服務(wù)相關(guān)的固定資產(chǎn)折舊；
8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9、物業(yè)服務(wù)資金審計費用；
10、經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
應當在專(zhuān)項維修資金中列支的物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用，不得計入物業(yè)服務(wù)支出。
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理費用分攤、企業(yè)利潤等。酬金由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設單位或者業(yè)主大會(huì )協(xié)商確定，可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定采用固定金額或者固定比例等方式在預收的物業(yè)服務(wù)資金中提取。
四、關(guān)于物業(yè)服務(wù)資金的收支管理
（一）單列核算賬戶(hù)的開(kāi)立
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應為實(shí)行酬金制計費方式的項目單獨開(kāi)設銀行賬戶(hù)及財務(wù)核算賬套。銀行賬戶(hù)專(zhuān)門(mén)存放預收的物業(yè)服務(wù)資金、公共收入、區維修資金專(zhuān)戶(hù)及業(yè)主大會(huì )賬戶(hù)劃轉資金等；財務(wù)核算賬套專(zhuān)門(mén)用于核算該項目有關(guān)的物業(yè)服務(wù)資金、公共收入、代收代付資金等。
賬戶(hù)的使用與管理應遵守國家會(huì )計管理相關(guān)制度，并接受業(yè)主與業(yè)主大會(huì )的監督。
（二）物業(yè)費的收交
業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)費。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)費后，應當出具相應金額的收款票據。
（三）物業(yè)服務(wù)資金的預算管理
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同約定和住宅小區的實(shí)際情況，編制年度物業(yè)服務(wù)資金預算。年度物業(yè)服務(wù)資金預算應按照相對應的物業(yè)服務(wù)支出構成分項預算,并考慮可預期的勞動(dòng)力成本變化、物價(jià)指數等因素。年度物業(yè)服務(wù)資金預算金額高于物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)費年度總額的，該預算應當根據物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定施行。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同約定時(shí)限，在物業(yè)管理區域內公告經(jīng)建設單位或者業(yè)主委員會(huì )確認的年度物業(yè)服務(wù)資金預算，并及時(shí)答復業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )提出的質(zhì)詢(xún)。
（四）年度預算外的事項
因不可預計的突發(fā)原因導致物業(yè)服務(wù)無(wú)法正常開(kāi)展，需要實(shí)施物業(yè)服務(wù)資金年度預算外項目的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當制定項目預算報業(yè)主委員會(huì )，由業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的決定或約定實(shí)施。因客觀(guān)原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，由居民委員會(huì )依法組織業(yè)主討論決策。
五、關(guān)于物業(yè)服務(wù)資金的賬目公布
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當定期向全體業(yè)主公布上一季度物業(yè)服務(wù)資金收支情況表。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同約定時(shí)限向業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主書(shū)面報告經(jīng)審計的物業(yè)服務(wù)項目收支情況，并在物業(yè)管理區域內公告上一年度物業(yè)服務(wù)資金的決算情況。物業(yè)服務(wù)資金年度決算應當根據該年度物業(yè)服務(wù)資金年度預算逐項進(jìn)行決算。
六、關(guān)于物業(yè)服務(wù)資金的審計情況
物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設單位或者業(yè)主大會(huì )應當聘請審計機構對物業(yè)服務(wù)資金上一年度的預算執行和收支情況進(jìn)行審計，并出具審計報告。
根據年度審計結果，物業(yè)服務(wù)資金結余或不足的處理方式：
（一）物業(yè)服務(wù)資金有結余
物業(yè)服務(wù)合同期限內，上一年度結余的物業(yè)服務(wù)資金可以結轉至下一年度使用或按照物業(yè)服務(wù)合同約定處理。
物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)資金仍有結余的，應當退還給相關(guān)交費業(yè)主或者按照業(yè)主大會(huì )的決定處理。
（二）物業(yè)服務(wù)資金不足
物業(yè)服務(wù)資金不足的，應由相關(guān)業(yè)主一次性補繳相關(guān)費用或者根據物業(yè)服務(wù)合同約定處理。
七、其他
業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿(mǎn)仍不支付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提起訴訟或者申請仲裁。
本通知自2022年2月1日起施行，有效期至2026年12月31日?！蛾P(guān)于住宅物業(yè)管理區域物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行酬金制物業(yè)服務(wù)計費方式有關(guān)問(wèn)題的通知》（滬房管規范物〔2015〕7號）同時(shí)廢止。
上海市房屋管理局
2021年12月31日