深圳新物管條例：故意泄露業(yè)主資料罰兩萬(wàn)
新的《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》獲市人大常委會(huì )通過(guò)，明年1月1日起施行
故意泄露業(yè)主資料罰兩萬(wàn)
備受關(guān)注的《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》完成修訂，經(jīng)過(guò)市人大常委會(huì )三審過(guò)后，于昨天(25日)在深圳市四屆人大常委會(huì )第14次會(huì )議上獲得表決通過(guò)，并將于明年1月1日起施行。新《條例》吸收了物權法的一些新的精神和原則，同時(shí)對我市物業(yè)管理工作中涉及業(yè)主權益的幾大核心問(wèn)題均作了更為詳細與明確的規定。
改建重建須經(jīng)與會(huì )業(yè)主2／3以上多數同意
新《條例》明確指出，物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)與政府監管相結合的原則。一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。業(yè)主較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。在業(yè)主大會(huì )“門(mén)檻”這個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題上，《條例》規定，物業(yè)管理區域符合下列情形之一時(shí)，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，成立業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )、通過(guò)管理規約、制定業(yè)主大會(huì )議事規則等：（一）物業(yè)出售且已交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之五十以上的；（二）首套物業(yè)出售并交付使用滿(mǎn)兩年的。分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)，可以在分期開(kāi)發(fā)期間成立業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。新一期物業(yè)的業(yè)主入住后，應當增補業(yè)主委員會(huì )委員和候補委員，但增補后的業(yè)主委員會(huì )委員總人數不得超過(guò)十七人。關(guān)于投票權的計算，《條例》采用了雙過(guò)半的原則，規定“業(yè)主大會(huì )會(huì )議與會(huì )業(yè)主所持有的投票權超過(guò)本物業(yè)管理區域內投票權半數，且與會(huì )業(yè)主人數超過(guò)全體業(yè)主人數半數的，業(yè)主大會(huì )會(huì )議方為有效”。
根據深圳的實(shí)際情況，《條例》結合國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和物權法的要求作出規定：業(yè)主大會(huì )作出本物業(yè)管理區域物業(yè)專(zhuān)項維修資金使用和續籌方案，改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權三分之二以上和與會(huì )業(yè)主人數三分之二以上多數同意。業(yè)主大會(huì )作出的其他決定，應當經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權二分之一以上和與會(huì )業(yè)主人數二分之一以上多數同意。
建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案和誠信風(fēng)險預警公告制度
《條例》規定，建設單位應當在物業(yè)管理區域內無(wú)償提供物業(yè)服務(wù)用房，包括物業(yè)服務(wù)設備用房、物業(yè)服務(wù)辦公用房和業(yè)主委員會(huì )辦公用房。物業(yè)服務(wù)用房應當有獨立產(chǎn)權并具有正常使用功能。任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。
“業(yè)必歸會(huì )”制度是《條例》的一大創(chuàng )新，在審議中得到了委員們的充分肯定?！稐l例》規定，從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應當具有獨立法人資格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自取得資質(zhì)證書(shū)之日起三個(gè)月內加入市物業(yè)管理協(xié)會(huì )。為加強入會(huì )后的管理，《條例》特別規定要求物業(yè)管理協(xié)會(huì )建立誠信檔案和誠信風(fēng)險預警公告制度，對違規的物業(yè)管理企業(yè)可以給出警告、業(yè)內通報批評或者公開(kāi)譴責等制裁。同時(shí)還規定，受到市物業(yè)管理協(xié)會(huì )公開(kāi)譴責的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，兩年內不得參加物業(yè)服務(wù)招標投標，業(yè)主大會(huì )可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。受到市物業(yè)管理協(xié)會(huì )公開(kāi)譴責的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)兩年內不得聘用其從事應當由取得物業(yè)服務(wù)相關(guān)資格證書(shū)的人員從事的工作。
物業(yè)服務(wù)收費可采取酬金制或者包干制
關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費問(wèn)題，《規定》指出，物業(yè)服務(wù)收費可以按照國家規定采取酬金制或者包干制的計費方式。采用酬金制方式約定物業(yè)服務(wù)費的，酬金的計提標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主大會(huì )根據供求關(guān)系、企業(yè)資質(zhì)、服務(wù)內容與水平等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)合同期限為兩年至五年。前期物業(yè)服務(wù)合同具體期限由建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，最長(cháng)至業(yè)主大會(huì )與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定開(kāi)始提供物業(yè)服務(wù)之日止。
選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)招標
《條例》的另一創(chuàng )新，就是規定了“選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當采用招標的方式進(jìn)行”?！稐l例》指出，要逐步實(shí)行統一委托招標代理機構選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)制度。物業(yè)服務(wù)招標分為公開(kāi)招標和邀請招標。住宅物業(yè)服務(wù)招標應當采取公開(kāi)招標方式。符合下列條件之一時(shí)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：（一）物業(yè)屬于單個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數少于十人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的；（二）物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主大會(huì )決定續聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；（三）在一個(gè)物業(yè)管理區域內，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬(wàn)平方米，或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬(wàn)平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬(wàn)平方米，經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定同意的；（四）公開(kāi)招標的投標人少于三人的。
物業(yè)外墻每5年至少修繕或粉刷一次
在物業(yè)使用與維護方面，《條例》規定，物業(yè)天面、外墻和樓梯間等設施，應當保持安全、整潔，每五年至少修繕或者粉刷一次，費用從物業(yè)專(zhuān)項維修資金中支出。物業(yè)影響市容美觀(guān)或者存在安全隱患的，業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )應當按照有關(guān)法律、法規規定及時(shí)修繕或者改造。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)故意泄露業(yè)主資料罰款二萬(wàn)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)服務(wù)的，責令退還所收取的物業(yè)服務(wù)費，處以五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款；未加入市物業(yè)管理協(xié)會(huì )的，責令限期一個(gè)月內改正，逾期未改的按逾期月數每月處以一萬(wàn)元罰款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用受到公開(kāi)譴責的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的，處以1至5萬(wàn)元款；轉讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)的，處以5至10萬(wàn)元罰款。
建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)故意泄露業(yè)主資料的，由區主管部門(mén)處以?xún)扇f(wàn)元罰款，并對直接責任人員處以五千元罰款。業(yè)主委員會(huì )委員、候補委員或者執行秘書(shū)故意泄露業(yè)主資料的，由區主管部門(mén)處以一萬(wàn)元罰款。
建設單位擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，處以10至20萬(wàn)罰款。業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由區主管部門(mén)責令限期改正，并對應當負責的業(yè)主委員會(huì )委員處以一萬(wàn)元罰款。(記者 陳曉薇)
文章來(lái)源：深圳新聞網(wǎng)