《上海市物業(yè)服務(wù)招投標管理辦法》（征求意見(jiàn)稿）向公眾征求意見(jiàn)。
小區物業(yè)由誰(shuí)打理，物業(yè)公司的選聘如何更公開(kāi)、透明，這一切，都有待專(zhuān)門(mén)的物業(yè)服務(wù)招投標市場(chǎng)著(zhù)手解決。近日，市房地局正式將一份名為 《上海市物業(yè)服務(wù)招投標管理辦法》（征求意見(jiàn)稿）置于網(wǎng)上，向公眾征求意見(jiàn)?！?/FONT>
《辦法》中透露，本市房地主管部門(mén)將設立物業(yè)服務(wù)招投標市場(chǎng)，匯集和發(fā)布物業(yè)服務(wù)招投標信息，公開(kāi)實(shí)施選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的活動(dòng)，辦理物業(yè)服務(wù)招投標事務(wù)。建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì )另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應通過(guò)招投標市場(chǎng)集中操作?！?/FONT>
市場(chǎng)職責：選聘、另聘、監管物業(yè)
《辦法》指出，住宅小區建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、住宅小區業(yè)主大會(huì )另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)招投標市場(chǎng)的運作，以及房地產(chǎn)管理部門(mén)對物業(yè)服務(wù)招投標活動(dòng)實(shí)施監督管理，適用于該辦法。非住宅物業(yè)管理區域選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，參照該辦法執行?！?/FONT>
作為具體實(shí)施物業(yè)服務(wù)招投標活動(dòng)的機構和場(chǎng)所，該投標市場(chǎng)將履行以下職責：為物業(yè)服務(wù)招投標活動(dòng)提供專(zhuān)門(mén)場(chǎng)所；接受委托組織實(shí)施物業(yè)服務(wù)招投標活動(dòng)；匯集和發(fā)布本市物業(yè)服務(wù)招投標信息；實(shí)施與物業(yè)服務(wù)招投標相關(guān)的其他事務(wù)?！?/FONT>
招投標市場(chǎng)應向社會(huì )公布招投標市場(chǎng)操作規則、運作程序、服務(wù)項目、收費標準、工作人員守則及其監督辦法等內容?！?/FONT>
［專(zhuān)家解讀］
薛建雄?。ㄓ油康禺a(chǎn)研究中心主任）：以往由開(kāi)發(fā)商直接包辦的物業(yè)服務(wù)形成壟斷經(jīng)營(yíng)，使得這個(gè)行業(yè)的用戶(hù)滿(mǎn)意度極低。經(jīng)過(guò)前幾年的市場(chǎng)培育，政府希望引進(jìn)競爭機制，來(lái)完善這個(gè)行業(yè)的發(fā)展。因此，這個(gè)《辦法》對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，將起到里程碑式的作用?！?/FONT>
招標方式：人數不足，協(xié)議選聘
《辦法》規定，物業(yè)服務(wù)項目的招標應采用公開(kāi)招標方式。投標申請截止之日，投標申請人少于3人的，招標人可采用邀請招標。此外，投標人少于3人或住宅小區建設規模小于5萬(wàn)平方米建筑面積的，經(jīng)物業(yè)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)批準，業(yè)主可采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！?/FONT>
《辦法》明確，前期物業(yè)管理期間，業(yè)主大會(huì )尚未組建、物業(yè)管理區域內發(fā)生下述情形之一、確需變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約，致使合同目的不能達到的；物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出解除合同以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)因解散、破產(chǎn)等原因無(wú)法履行物業(yè)服務(wù)合同的，建設單位應在原物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內容和標準、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級、原收費標準不變的前提下，制定選聘方案向全體業(yè)主公示，通過(guò)招投標方式另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！?/FONT>
［專(zhuān)家解讀］
薛建雄：由于物業(yè)與業(yè)主存在太為緊密的關(guān)系，特別是前些年由開(kāi)發(fā)商直接組織的物業(yè)，手上可能掌握著(zhù)小區的眾多公共財物。這是很多業(yè)主更換物業(yè)的最大煩惱?！?/FONT>
如何幫忙業(yè)主理順物業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，也應該成為《辦法》實(shí)施前期重點(diǎn)考慮的問(wèn)題?！?/FONT>
投標須交納保證金
《辦法》明確，投標申請人應在招標文件約定期限內，將投標保證金匯入招標人的指定賬戶(hù)。投標申請人交納投標保證金后，向受理窗口提交匯款證明，領(lǐng)取物業(yè)項目投標卡。招投標市場(chǎng)匯集受理窗口的投標資料后，根據招標文件預定的資格預審條件，隨機確定投標人?！?/FONT>
對于投標文件的內容，《辦法》指出，投標文件由商務(wù)標書(shū)和技術(shù)標書(shū)組成，應當對招標文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應?！?/FONT>
［專(zhuān)家解讀］
薛建雄：可以肯定的是，物業(yè)服務(wù)行業(yè)步入了快速發(fā)展期，但發(fā)展初期也會(huì )遇到各種問(wèn)題和矛盾。由于物業(yè)控制著(zhù)小區的水、電、車(chē)庫等公共設施和財物等，在這些還沒(méi)有理順之前，進(jìn)入招投標還有相當大難度，需要在往后的實(shí)際操作經(jīng)驗中再總結完善。